Kennt sich jemand mit Mietdach-Modellen bei PV aus?

Bereich für Verkäufer und Händler - Professional V
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Wir sind aktuell im Austausch mit einem kleinen Betrieb aus Süddeutschland – sie überlegen, ob sie ihr Hallendach selbst für eine PV-Anlage nutzen oder lieber vermieten sollen.

Da das Thema in letzter Zeit häufiger auftaucht, haben wir ein bisschen tiefer geschaut und hier eine interessante Einschätzung gefunden, wie sich gewerbliche PV in Europa von 2025 bis 2035 entwickeln könnte.

Hat jemand hier praktische Erfahrungen mit solchen Modellen? Lohnt sich das Dach zu verpachten überhaupt, oder fährt man langfristig besser mit Eigeninvestition?

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Moin,
nur unscharfes Halbwissen und Vermutung da ich hier lokal schon gehört habe dass sich das Geschäftsmodell lohnt: Solange Unternehmen (Gewinnerziehlungsabsicht ;)) Flächen/Dächer anmieten um dort PV zu installieren und einzuspeisen scheint es sich zu lohnen und eigentlich sollte man es selber auch hinbekommen.

Stellschrauben:

  • keine Miete für die Fläche, aber
  • vermutlich schlechtere Einkaufskonditionen als "Profis" und
  • vermutlich schlechtere Verkaufskonditionen als "Profis" (Direktvermarktung).
  • Als Unternehmen sollte sich die Investition gut abschreiben lassen

Und die Zukunft ist natürlich unsicher, du hast ja schon eine Prognose verlinkt.

Rein vom Bauch raus würde ich sowas selber machen wollen, aber das ist einfach zu sagen wenn man nicht in der Situation ist. Ähnliche Frage: Warum verpachten Landwirte ihr Flächen für PV - sollten sie lieber selber investieren?

Gruß,
Gorden

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Scheitert an der Investitionssumme.
Da musst du als Sicherheit alles verpfänden was über Generationen aufgebaut und erarbeitet wurde, mit einem nicht gerade niedrigem Risiko alles zu verlieren.
Ist in Spanien schon einigen zum Verhängnis geworden.

Dazu kommt noch, dass das idR keine Landwirte mehr sind, sondern nur Grundstückseigentümer die die Fläche zum höchstmöglichen Preis verpachten wollen. Da sind keine Unternehmer die selber ins Risiko gehen wollen oder ein Unternehmen führen wollen.

Aber hier im Thread gehts ausschließlich um ziemlich schlechte Werbung, die in diversen Foren verbreitet wird, z.b. auch: https://www.photovoltaikforum.com/thread/244947-maysun-solar-werbung-die-nur-nervt/?pageNo=3

Da scheint wohl wieder ein Unternehmen angesichts der aktuellen Marktlage ziemlich verzweifelt zu sein ...

Die Zielgruppe wird man damit nicht erreichen. Die haben Leute die rechnen können und sich mit Verträgen auskennen.

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Ich betreibe seit ca. 15 Jahren PV-Anlagen auf gemieteten Dächern. Das ganze hat bei mir angefangen, als mich ein Steuerberater auf die großen Abschreibungsmöglichkeiten aufmerksam gemacht hatte. Und die Pacht von Melkstalldächern war vor 20 Jahren sehr opportun, der Milchpreis war im Keller, die Butter kostete 50 ct und die Bauern brauchten Geld. Daraus ist dann ein Geschäftsmodell entstanden (für den Betreiber auf fremden Dächern):

  • Dachpacht als lump sum für 20 Jahre mit Option für weitere 10 Jahre, evtl. dann mit Ertragsbeteiligung für den Verpächter. Pacht sollte 10-15% des Ertrags nicht überschreiten (pro Jahr/oder auf 20 Jahre). Verhandlungssache.
  • PV-Anlagen sind Mobilien, d.h. für die Investition kann ein Investitionsabzugsbetrag (§ 7g Abs. 1 EStG) von 40% ein Jahr vor der Investition geltend gemacht werden. Im ersten Jahr des Betriebes können nochmal 20% des Restbetrages geltend gemacht werden. Danach lineare Abschreibung auf Restlaufzeit. Die Überlegung: man bringt entweder schlappe 20% der Investition zum Finanzamt, wenn man nichts tut, oder man investiert in PV und legt das gesparte Geld als Eigenkapital zur Seite. Den Rest finanziert man auf 10 Jahre.
  • Finanzierung: Da eine PV-Anlage keine Immobilie ist, kann kein übliches Immobiliendarlehen mit grundbuchlicher Besicherung aufgenommen werden. Aber die finanzierende Bank kann sich eine "beschränkte persönliche Dienstbarkeit" eintragen lassen (§§ 1090 – 1093 BGB). Ansonsten hilft gute Bonität immer.
  • Dienstbarkeit an Zi.2 im Grundbuch eintragen lassen /Sichern

Geschäftsmodell heute (für Anlagen bis 100 kWp = keine Direktvermarktung, Volleinspeisung)
1 kWp = 800,- Invest
1 kWp = 1.000 kwh/a = 80,-/Jahr Ertrag brutto
abzüglich ca. 15% für Pacht und Versicherung, Wartung:
1 kWp = 80 x (100% -15%) = 68,-/Jahr
Direkte Kapitalrendite: 8,5%

Mit Hebel 50% Finanzierung und vollem Investitionsabzug, Rechnung je kWp:
Eigenkapital: 50% = 400,-
Davon Investitionsabzug ca. 50% mit 40% Grenzsteuersatz = 20% = 160,-
Eigenmittel: 400,- - 160,- = 240,-
Finanzierung: 50% = 400,-
Konditionen: 4% / 10 Jahr Volltilgung: (400* (1 + 4%/2*10)/10 = 48,-/Jahr Annuität
Liquidität: 68,- - 48,- = 20,-/kWp/Jahr solange das Darlehen läuft.
Ertrag vor Steuern: 68,- - 2%*400,- = 60,-/kWp/Jahr
Rendite vor Steuern auf Kapitaleinsatz: 15%
Abschreibungen: 400,- Restwert x 5% = 20,-/kWp/Jahr
Steuern: (60,- - 20,-) * 40% pers. Grenzst. = 16,-/KWp/Jahr
Ertrag nach Steuern: 60,- - 16,- = 44,-/kWp/Jahr
Rendite nach Steuern auf Eigenmittel: 44,-/240,- = 18,3%.

Man kann jetzt damit spielen, andere Investitionsabzüge und Eigenkapitalwerte einsetzen, aber es bleibt in der Regel bei einer 2 stelligen Rendite vor und nach Steuern. Und zwar gleichgültig, ob als Eigeninvestition auf eigenem Dach oder als Investor auf fremden Dächern.

Was passiert mit der nach Steuer-Rendite, wenn man für das Eigenkapital gar keine Eigenmittel einsetzt, sondern nur die eingesparten Steuern? Rendite x/0,- = Unendlich :slight_smile:

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@pvstrom
In der Tat ist mysun-solar einer der viieeelen Chinesen, die PV-Module verkaufen.

Mag sein, das es Werbung ist. Die Geschäftsmodelle, die hinter einem gewerblichen Betrieb von PV-Anlagen stecken, haben aber wenig mit Werbung, sondern mit Geldverdienen zu tun. Nur ein wenig sollte man sich im Steuerrecht und Gewerberecht auskennen, dann funktioniert das wie geschnitten Brot.

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Mir gehts nur um die Art und Weise, wie man die Werbung an den Mann oder Frau bringen will.

Der Rest ist reine Rechnerei, wobei du für meinen Geschmack zu wenig schlechtrechnest. Da darf ruhig direkt der Worst Case berechnet werden.

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Hallo zusammen,

kurze Klarstellung: Mein Beitrag war ursprünglich rein sachlich gemeint – nicht als Werbung.

Dass der Thread später in einen sogenannten „Werbe-Sammelthread“ verschoben wurde, liegt offenbar daran, dass in der Vergangenheit häufiger Beiträge von Vertriebspersonen aufgetaucht sind. Dadurch wurde mein Post leider fälschlich als Werbung eingeordnet, was nie meine Absicht war.

Ich bin kein Verkäufer und verfolge hier keine kommerziellen Interessen.
Wenn mein Beitrag missverständlich war, bitte ich um Entschuldigung – und danke für das Verständnis.

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Hey Chris57, danke für deinen Einblick – super spannend zu lesen!

Ich beschäftige mich beruflich mit verschiedenen PV-Geschäftsmodellen, und genau solche Praxisberichte sind extrem hilfreich, um die Realität besser zu verstehen – besonders was Dachpacht und Investorenmodelle betrifft.

Was du zu Vertragsdetails und möglichen Haken in der Laufzeit und Rückbaupflicht schreibst, trifft genau einen wunden Punkt. Viele Eigentümer haben da gar keinen vollständigen Überblick – oder bekommen erst spät mit, was sie unterschrieben haben.

Hast du selbst oder im Bekanntenkreis mal konkrete Angebote gesehen oder Erfahrungen gesammelt? Mich interessiert, wie offen da z. B. über Wartung, Versicherung oder Rückbau am Ende gesprochen wird.

Finde es klasse, wenn hier solche Erfahrungen geteilt werden – danke nochmal dafür!Hey Chris57, danke für deinen Einblick – super spannend zu lesen!

Ich beschäftige mich beruflich mit verschiedenen PV-Geschäftsmodellen, und genau solche Praxisberichte sind extrem hilfreich, um die Realität besser zu verstehen – besonders was Dachpacht und Investorenmodelle betrifft.

Was du zu Vertragsdetails und möglichen Haken in der Laufzeit und Rückbaupflicht schreibst, trifft genau einen wunden Punkt. Viele Eigentümer haben da gar keinen vollständigen Überblick – oder bekommen erst spät mit, was sie unterschrieben haben.

Hast du selbst oder im Bekanntenkreis mal konkrete Angebote gesehen oder Erfahrungen gesammelt? Mich interessiert, wie offen da z. B. über Wartung, Versicherung oder Rückbau am Ende gesprochen wird.

Finde es klasse, wenn hier solche Erfahrungen geteilt werden – danke nochmal dafür!

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Hey Gorden, danke für deinen offenen Beitrag – genau solche Gedanken finde ich spannend!

Ich arbeite im PV-Bereich und beschäftige mich gerade intensiver mit genau diesen Fragestellungen: Warum entscheiden sich manche Eigentümer für die Pacht, obwohl die Rendite bei Eigeninvestition auf den ersten Blick höher scheint?

Was du zu schlechteren Konditionen, Vermarktung und Unsicherheit schreibst, deckt sich auch mit dem, was wir aus Gesprächen mit Eigentümern hören. Viele unterschätzen, wie viel Know-how und Risiko hinter so einem Projekt steckt – von der Finanzierung über Ausschreibungen bis zur Direktvermarktung.

Manche entscheiden sich bewusst für stabile Einnahmen durch Verpachtung, gerade wenn sie nicht gewerblich tätig sind oder ihre Fläche keine optimale Ausrichtung hat.

Ich finde es super, wie differenziert du das beleuchtest – vielleicht ergibt sich hier ja ein spannender Erfahrungsaustausch!Hey Gorden, danke für deinen offenen Beitrag – genau solche Gedanken finde ich spannend!

Ich arbeite im PV-Bereich und beschäftige mich gerade intensiver mit genau diesen Fragestellungen: Warum entscheiden sich manche Eigentümer für die Pacht, obwohl die Rendite bei Eigeninvestition auf den ersten Blick höher scheint?

Was du zu schlechteren Konditionen, Vermarktung und Unsicherheit schreibst, deckt sich auch mit dem, was wir aus Gesprächen mit Eigentümern hören. Viele unterschätzen, wie viel Know-how und Risiko hinter so einem Projekt steckt – von der Finanzierung über Ausschreibungen bis zur Direktvermarktung.

Manche entscheiden sich bewusst für stabile Einnahmen durch Verpachtung, gerade wenn sie nicht gewerblich tätig sind oder ihre Fläche keine optimale Ausrichtung hat.

Ich finde es super, wie differenziert du das beleuchtest – vielleicht ergibt sich hier ja ein spannender Erfahrungsaustausch!

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Was ist denn der "Worst Case" bitte?
Das Einzige, was ich bisher feststellen konnte war, das der Blick auf die Liquidität vergessen wurde und man mit dem Darlehen so stramm am Wind gesegelt ist (hohes Darlehen, geringes Eigenkapital), das der Kapitaldienst und die Ertragssteuern nicht mehr vom Ernteertrag gedeckt werden. Dann muß nachgeschossen werden. Es hat auch bilanzielle Auswirkungen, wenn der Buchwert unter Restdarlehen fällt. Wenn man das Gewerbe in einer GmbH oder UG führt, bedeutet das nominell Überschuldung. Kann man eben heilen, indem man nachschießt, d.h. das Eigenkapital erhöht. Einige meiner Geschäftsfreunde sind schon in diese buchhalterische Falle getreten.

Ein "Worst Case" aus dem operativen Geschäft: Anlage von 2011 (90 kWp) liefert nicht mehr 23.000,- / Jahr sondern nur noch 20.000,-/Jahr. Das reichte knapp um die besagten Kapitaldienst und Steuerrückstellungen zu bedienen. Ist inzwischen ausgezahlt. Ich überlege da ein Repowering, muß dafür aber neue Verträge mit dem Eigentümer des Daches abschließen. Die Rendite des Objekts: Invest 240 kilo, EK 60 kilo, Fremdfinanzierung 180 kilo, Eigenmittel: 16 kilo. Kumuliert nach Bedienung Darlehen über bislang 14 Jahre: 138 kilo = 865%, oder angezinst aufs Jahr: 15,3%. .. and this is worst case!!

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q.e.d. oder wie sagt man da :slight_smile:

@Chris57 auch das worst-case Beispiel mit Einspeisevergütung? Die Höhe ist aktuell die primäre Stellschraube welche die Wirtschaftlichkeit immer weiter runterdrückt (für neue Anlagen).

Schöne Rechnung!

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Das Problem mit der Wirtschaftlichkeit ist weniger die Einspeisevergütung als mehr die Nebenkosten für den Netzanschluß.

Vor Jahren gab es 25 ct/kWh, aber eine Anlage kostete auch 2.500,-/kWp.
Heute sind es noch 8 ct/kWh, also darf eine Anlage auch nur noch 800,-/kWp kosten für die gleiche Wirtschaftlichkeit.

Solange man sich auf kleinen Dächern tummelt, also unter 100 kWp, ist die Welt noch halbwegs in Ordnung. Es gibt eine garantierte Einspeisevergütung, der Anschluß kostet in der Regel nicht viel und die Versicherung hält sich in Grenzen.

Das ändert sich, wenn man mit den heutigen Möglichkeiten und Preisen große Anlagen realisiert. Heute muß eine neue Anlage 3 bis 4 mal so groß sein (in kWp) wie noch vor 15 Jahren. Das bedeutet mehr Kupfer, größere Anschlußleistung, ...

Ich hatte eine 1,5 MWp Anlage auf freier Fläche geplant. War mit dem Landwirt schon einig, Lage neben Bahnlinie ohne besondere Genehmigungsauflagen. Aber eben kein potenter Trafo in der Nähe. Und der muß vom Netzbetreiber beigestellt werden, kostet inzwischen ca. 20-30% der eigentlichen Anlageninvestition. Da nützt es nichts, wenn die Module immer billiger werden, das Kupfer und der Trafo werden es nicht. Sowas killt manchmal das Geschäftsmodell, mal abgesehen das Trafos erst in 3-4 Jahren da aufgestellt werden, wo ich sie brauche.

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Erhebliche Verzögerungen bei tatsächlicher Inbetriebnahme, insbesondere bei neuen Netzanschlüssen und fehlenden Zählern bei Volleinspeisung.

Dann noch erhebliche Verzögerungen bis zur vollen Einspeiseleistung, weil sich der Trafotausch auch noch verzögert. Und bei großen Anlagen kanns dann auch noch dauern bis die zertifiziert sind. Von evtl. Lieferverzögerungen bei wichtigen Komponenten (Ever Given lässt grüßen) wollen wir da noch gar nicht reden.

Ich kenne nicht nur eine Anlage die erst ~1Jahr noch Fertigstellung in Betrieb gegangen ist ...

Und dann plane noch Verzögerungen bei der Zahlung der Einspeisevergütung oder ein paar Rechnungen vom Anwalt mit ein, damit das läuft.

Dafür brauchst du noch etwas Spielraum bei der Berechnung, auch wenn das in vielen Fällen reibungslos und nach Zeitplan abläuft. Und dann wäre da noch dein angenommener Ertrag von 1000kWh/kWp/a. Ja, es ist in De an vielen Standorten teils sogar deutlich mehr im Jahresschnitt realistisch, aber insbesondere bei Gewerbedächern oder Landwirtschaftlichen Gebäuden ist Staubentwicklung und feuchte Abluft auch nicht weit. Rechne daher im Worst Case Szenario lieber mit deutlich weniger.

Damit fährst du aber noch gut.
Die FFA´s hier werden vmtl. scheitern weil die bisherige Leitung zum Umspannwerk die zusätzliche Leistung nicht verkraftet. Und das steht nicht gerade im benachbarten Ort ...

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Naja, kann ich so nicht wirklich bestätigen. Ist mir jedenfalls noch nicht passiert. Kleines Beispiel: 220 kWp Anlage:

  • Planung und Investitionsabzug 4. Quartal 2019,
  • Pachtvertrag ab 4. Quartal 2020,
  • Anlagenbestellung und Anträge: Oktober 2020,
  • Anlagenaufbau bis Dez. 2020,
  • Meldung Betriebsbereitschaft und Schlußrechnung Dez. 2020
  • Vertrag mit EnBW Tochter (Stromverkauf): Nov. 2020
  • Freigabe durch Netzbetreiber: Febr. 2021
  • kurzes Gezuckel mit Netzbetreiber wegen Überwachungskommunikation: März 2021
  • ab 15.03.2021 volle Stromlieferung

Da ist nichts auszusetzen am Projektablauf, das hätte höchstens 2-3 Wochen schneller gehen können, aber nicht mehr.

Auch bei anderen Projekten hatte ich keine Probleme. Wichtig war mir immer, die Bereitschaftsmeldung zum Jahresende hinzukriegen, um die Investitionsabzugsbeträge für das Vorjahr geltend machen zu können.

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