Unfaire Heizkostenverteilung in DG und EG im Mehrfamilienhaus - suche Optionen für lokale Wärmequellen

Wärme - Klimatisierung - Dämmung Heizen, Kühlen, Klima
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Hallo zusammen, mit freude Folge ich Andreas auf YouTube und habe jetzt tatsächlich selber ein Thema.

Wir (Eigentümer ) wohnen seit ca. 5 jahren in einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen. Baujahr Ende 80er., originale Ölheizung, Terrassenbauweise. Die Wohnungen haben alle zwischen 100-150qm!

Ich selber wohne in der Erdgeschosswohnung und habe das 3-4fache der Heizungskosten als andere Wohnungen. Das Thema der unterschiedlichen Verbräuche ist nicht neu, Sandwichwohnungen profitieren von umliegenden Wohnungen oder von schlecht isolierten Heizungsrohren.

Ein Änderung der Verteilung in der Abrechnung habe ich bereits angestoßen, aber selbst damit habe ich am Ende über das doppelte an Heizkosten als andere Wohnungen. Daher schaue ich mich gerade nach Hardware-Optionen um, die ich als einzelne Wohnung angehen können.

Ein paar Fakten:

  • Heizkosten 2022 bei 13.000€ fürs ganze Haus

  • die beiden Erdgeschoss- sowie die beiden Dachgeschosswohnungen haben jeweils Verbrauchseinheiten von 4.000-5.000. das macht ca. 80% aller! Gemessenen Verbrauchseinheiten aus.

  • Ermittlung der Verbrauchseinheiten über heizkostenverteiler an den Heizungen. Verrechnung aktuell 70% Verbrauch, 30% gemeint. Ich will 50/50 durchbekommen.

  • EG, DG Wohnungen haben damit jeweils ca. 2000€ Heizkosten für 2022. In Summe macht das ca. 60% der Gesamtkosten aus.

  • alle anderen Wohnungen befinden sich im Sandwich und haben zwischen 500-600 Verbrauchseinheiten. Deren Heizkosten belaufen sich bei der Abrechnung auf 500-600€ im Jahr 2022. D.h. wir reden da von Mehrkosten von ca. Faktor 4!!! Die bei den DG, EG Wohnungen anfallen.

  • die Sandwich Wohnungen haben teilweise ihre Heizungen abmontiert. Da zählt dann auch kein heizkostenverteiler mehr. Diese Wohnungen profitieren ganz klar von der Rohrwärme, die die Heizungsrohre abgeben plus Wärme der angrenzenden oberen und unteren Wohnung.

Bisher hat das Thema keine Sau interessiert, aber ich denke auch nicht wirklich durchdrungen und verstanden. Und 8 von 12 Wohnungen hatten ja auch schon niedrige Heizkosten.

Habt ihr Ideen für lokale Optimierungen für meine Wohnung? Ich denke da an sowas wie elektrische Heizkörper in Kombination mit balkonkraftwerk. Photovoltaik fürs ganze Haus steht aktuell auch nicht zur Diskussion.

Ich bin auf eure Rückmeldungen, Meinungen, Erfahrungen und Ideen gespannt.

Grüße

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Hallo

Mein Gedankengang mag "dumm/falsch" sein aber ich würde meine Decke isolieren, damit meine Wärme in meiner Wohnung bleibt und nicht die darüberliegende Wohnung erwärmt. Nebenbei bringt das noch einen geringen Schallschutz mit sich.

Wie wird grundsätzlich die zu bezahlende Wärmemenge berechnet?

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Wenn du nicht willst dass du die Heizung deiner Nachbarn zahlst, kannst du ja die Innenwände und Decke mit 10cm Steinwolle oder EPS dämmen :=)

also 4 Wohnungen von 12 zahlen 8000€ von 13000€ .

4/12 = 33% und 8000/13000 = 61%.

gibt es da einen Heizkessel und Wärmemengenzähler für die einzelnen Wohnungen ?

Wenn es Mietwohnungen wären, müssen dann zwischen 30 - 50% der Gesamtkosten nach Fläche und nicht nach Verbrauch umgelegt werden.

Wie sich das bei euch (Eigentumswohnungen ?!?) verhält, weiss ich nicht.

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Du willst also deine realen heizkosten auf andere abwälzen?

Kaufen die leute aus diesem grund absichtlich sandwichwohnungen oder mittenhäuser und du hattest das nicht begriffen?

Warum soll der oben an dir deine heizkosten bezahlen?

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Die Baubeschreibung ist zu unvollständig als dass ich hier wirklich qualifizierte Aussagen treffen kann. Deshalb ist alles eher als Mutmaßung zu sehen.

  • Zwölf WE mit je zwei WE pro Etage spricht für 6 Etagen. Wenn das Gebäude ansonsten frei steht, hätten die Wohnungen im EG den Wärmeverlust ausschließlich über die Bodenplatte bzw. den Keller, da die Anzahl der Außenwände für 5 Etagen gleich ist. Die Wärmetransmission durch die Decke müsste sich, bei ansonsten gleich beheizten Etagen, bei Null einpendeln.
  • Die DG-Wohnungen sind direkt unterm Dach? Und das Dach ist gedämmt? Dann müsste die DG-Wohnung sehr wohl von der Wärme der darunter liegenden Wohnungen profitieren.
  • Es ist äußerst unwahrscheinlich, dass über die Bodenplatte/Keller so viel Wärme verloren geht, dass die Heizkosten um den Faktor 4 steigen. Wenn es unten noch einen Keller gibt, sollte eine Dämmung der Kellerdecke fürs EG ein kleines Wunder bewirkten können.
  • Ist das Dach nicht oder unzureichend gedämmt, sollte auch hier klar sein, was zur Heizkostensenkung beitragen kann.

Was soll ein elektrischer Heizkörper bringen, wenn Du davon ausgehst, dass Du die Wohnungen über Dir mitheizt? Dann würden sich die Kosten von Öl auf Strom verlagern, aber ob das besser ist? Balkon-PV bringt Dir im Winter mal so gut wie gar nichts.

Die Rechnung verstehe ich insgesamt nicht. 500-600 Verbrauchseinheiten entsprechen 500-600€. Warum entsprechen dann 4000-5000 Verbrauchseinheiten nur 2000€. Das müssten doch 4000-5000€ sein.
Wie berücksichtigst Du denn die Wohnungsgröße bei der Kostenanalyse? Sind die EG und DG Wohnungen vielleicht auch die großen Wohnungen? Wie sind die großen und kleinen Wohnungen geschnitten? Mehr Räume bei den großen oder großzügigere Räume bei gleicher Raumzahl?

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Kellerdecke möchte ich unter meiner Wohnung und isolieren - das steht dieses Jahr auf dem Plan. Hoffentlich bezahlt durch die Eigentümergemeinschaft. In der Wohnung selbst stehen keine Isolierungen an den Wänden an. Neue Fenster sind angedacht.

Wärmemenge wird über heizkostenverteiler verrechnet. Ich hab ca. 4000 Einheiten, bei 22000 gesamteinheiten fürs Haus. Es gibt Wohnungen die haben 350 Einheiten fürs ganze Haus, das ist bei mir nicht mal ein Heizkörper im kleinsten Zimmer.

Dazu muss ich auch sagen, ca. 1/3 meiner Wohnung profitiert ebenfalls vom Sandwich-Effekt, d.h. im Bad sowie Eingangsbereich muss ich nicht heizen! Umso schlimmer, dass ich so viel Einheiten habe.

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Ermittlung über heizkostenverteiler an der Heizung, Verrechnung 70% Verbrauch, 30% gemein. Hab ich oben im ersten Post ergänzt.

Setting ist ein einziger Heizkessel für alle.

Wohnungen sind zu 90% Eigentumswohnungen.

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Die Diskussion kenne ich. "Sowas kalkuliert man in den Kaufpreis" etc. Ich bin bereit mehr zu bezahlen, aber nicht den Faktor 3 oder 4. Andere Wohnungen haben einfach bauliche heizvorteile. In einem der Protokolle der Eigentümerversammlung ist sogar von einer indirekten Fußbodenheizung bei manchen Wohnungen die Rede. Da würde im übrigen eine Umstellung auf Wärmemengenzähler auch nicht viel bringen.

Aktuell wird ein neues Dach diskutiert. Ich hab 0% Dach übern kopf, da sag ich ja auch nicht, daran will ich mich nicht beteiligen.

Am Ende geht's mir nur um eine fairere Aufteilung. Alle die warme Wohnungen haben, sollten sich an den Heizkosten beteiligen.

Alternativ suche ich nach lokalen Heitmöglichkeiten, die sich nur auf meine Wohnung beziehen.

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5 Etagen, eine Etage hat 4 Wohnungen, der Rest 2. Das Objekt ist in einer stufigen Terrassenbauweise in den Berg gebaut. Terrassesgröße von 15-30qm, d.h. über jeder Wohnung (bis aufs DG) ist ein Teil von bis zu 30qm mit einer Terrasse "überdacht" - bei mir: kleines Büro plus kleiner Teil des Wohnzimmers.

Dachdämmung kann ich nicht viel sagen. Meine Theorie ist aber, Dämmung anno 80er. Dafür sprechen die hohen Verbrauchskosten. Der DG Wohnungen, die fressen direkt den Vorteil der unteren Wärme auf.

Besonderheit im EG. Ca. 60% der Wohnung sind unten Rum nackig, da befinden sich überdachte Parkplätze. 40% sind unterkellert im klassischen Sinne. Die 60% möchte ich gerne isolieren lassen.

Zum Thema: alternative Heizung. Wenn ich es z.b. schaffe meine Verbrauchseinheiten um 70% zu reduzieren, spare ich mir ca. 1000€ über die normale Heizkostenabrechnung. Im Umkehrschluss erhöhen sich aber die Heizkosten, die auf die anderen Wohnungen umgelagert werden. Wenn eine alternative Wärmequelle 1000€ p.a. kostet, dann ist es für mich ein Nullsummenspiel. Jedoch haben dann auch die anderen Wohnungen einen Schmerz, da es dann heist, wer heizt (=Verbrauchseinheiten) zählt viel.

Die Berechnung der Heizkosten lässt sich so direkt nicht skalieren. Verteilung ist 70% Verbrauchskosten, 30% Gemeinkosten. D.h. 70% von 13000€ Gesamtkosten = ca. 9000€. Gesamtverbrauch 22000 Einheiten. Pro Einheit zahlst du dann knapp 40 Cent. Der andere Teil berechnet sich über die qm. 4000€ bei ca. 1300qm fürs ganze Haus, d.h. knapp 3€ pro qm. D.h. wenn du wenig bis nix an Verbrauch hast, zahlst du zumindest immer den Gemeinkostenanteil.

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Dann hätte die Etage mit 4 Wohnungen ja mindestens 400 m² Wohnfläche und die anderen Etagen höchstens 300 m² Wohnfläche, wenn alle Wohnungen zwischen 100 und 150 m² Wohnfläche haben.

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@tigger kommt hin :slight_smile: ursprünglich waren da auch nur zwei Wohnungen vorgesehen. Die waren dann aber so riesig, dann hat man sie geteilt:)

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@energizer haben die geteilten Wohnungen denn auch mindestens 100 m²? Oder eher 75 m² und wir rechnen hier 75 m² in der Mitte zu 150 m² im Erdgeschoss?

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@tigger jetzt hab ich nochmal geschaut.

EG Wohnungen jeweils 120qm Heizfläche

DG jeweils 100qm und 130 qm

Bei Etage mit 4 Wohnungen, 2x 80qm, 1x 70qm, 1x 45qm.

Alle anderen 125-135.

In meiner Berechnung mit dem Faktor 3-4 habe ich alle Wohnungen außer DG und EG pauschalisiert und mit einem Mittel gerechnet. Ging da auch erstmal im eine grobe Berechnung der Verteilung und Mehrkosten.

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5 Etagen, eine Etage hat 4 Wohnungen, der Rest 2. Das Objekt ist in einer stufigen Terrassenbauweise in den Berg gebaut. Terrassesgröße von 15-30qm, d.h. über jeder Wohnung (bis aufs DG) ist ein Teil von bis zu 30qm mit einer Terrasse "überdacht" - bei mir: kleines Büro plus kleiner Teil des Wohnzimmers.[/quote]

Der Aufbau macht es nicht gerade leicht zu sagen, welche Wohnung da welche mitheizt und was für ein Heizschlüssel nun gerechter wäre. Wenn 30% schon nach Wohnfläche umgelegt wird, ist dem Gesetz eigentlich genüge getan, die anderen werden sich wehren, diesen Anteil zu eröhen.

Eine andere Frage wäre noch ob Warmwasser auch mit Öl gemacht und falls ja, wie das umgelegt wird.

Als Zusatzheizung käme eine Splitklimaanlage in Frage. Nicht irgendeine, sondern eine hocheffiziente mit SCOP>5 wie z.B. Daikin Perfera.

Damit wirst du einen Großteil deiner Öl-Heizkosten sparen können und das Heizen wird etwas günstiger. Wieviel müsstest du mal ausrechnen.

Inwiefern eine Zusatzheizquelle jetzt deine Heizkostenverteilerwerte verfälscht weiss ich nicht, könnte aber ein Problem sein

=> Wärmeeinflüsse auf Heizkostenverteiler | BFW-Büro für Wärmemesstechnik Heizkostenabrechnungen

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Für mich sind deine Zahlen nicht plausibel. Ich glaube nicht, dass die EG- und Dachgeschosswohnungen für ca. 16,60€/m² pro Jahr heizen und alle anderen für 6,60€. So groß kann der Unterschied nicht sein.

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Und da gibst Du dem Thread den Titel "Unfaire Heizkostenverteilung"? So wie ich das sehe, ist da überhaupt nichts unfair. Die Hälfte der Wohnung frei schwebend rundum belüftet und Du wunderst Dich über hohe Heizkosten???

Gemeinkosten 3€/m²: 300€ : 240€ : 210€ : 135€. Da ist ja wohl nicht Unfaires dabei.

Dann lass uns doch mal rechnen:

13.000€, davon 70% verbrauchsabhängig ergibt 0,414€/VE bei 22.000 VE gesamt.
4000 VE für Deine Wohnung, Einsparung 70% = 2800 VE, entspricht einer Einsparung von 1.159,20€.
Gemeinkosten 30% von 13.000€ verteilt auf 1265m² ergibt 3,08€.

Durch Deine Einsparung reduziert sich der Gesamtverbrauch von 22.000 VE auf 19.200 VE, die Gesamtkosten von 13.000 auf 11.840,80€.

11.840,80€, davon 70% verbrauchabhängig ergibt 0,432€/VE bei 19.200 VE gesamt.
Gemeinkosten 30% von 11.880€ verteilt auf 1265m² = 2,82€.

Für 100m² zahlt man statt bisher 308€ Gemeinkosten nur noch 282€.
Du zahlst mit geänderter Heizung 1.200 VE * 0,432€/VE = 518,14€, Dein Nachbar im EG zahlt statt 1.656€ nun 1.728€, obwohl er eigentlich Dein Schicksal teilt.

Ich gehe bei dem Gebäude mal pauschal von einem Heizwärmebedarf von 100 kWh/m² pro Jahr aus. Bei 1.265m² sind das 126.500 kWh. Damit entspricht eine VE ungefähr 5,75 kWh. Die 2.800 VE, die Du durch alternative Heizmethoden am Gesamtverbrauch eingespart hast, entsprechen 16.100 kWh. Mit einem Heizlüfter, COP 1, kostet Dich das bei 0,30€/kWh zusätzlich 4.830€. Bei einer Klimaanlage mit SCOP 4 sind es immer noch 1.207,50€.

Mein Vorschlag: Entferne ganz schnell den Gedanken, Deine Miteigentümer würden Dich über den Tisch ziehen, aus Deinem Kopf. Dann spricht es sich gleich viel entspannter mit den Nachbarn. Überlegt dann gemeinsam, wie man die Energiebilanz des gesamten Gebäudes verbessern kann, weil am Ende alle davon profitieren. Als erstes kommt mir Dämmung der Decken über den Stellplätzen in den Sinn. Dämmung der Terrassenböden wäre zwar sinnvoll, lässt sich aber wegen des Bodenaufbaus und der Höhe nicht realisieren. Dachdämmung wäre dann der nächste Punkt. Bringt auf den ersten Blick nur etwas für die Wohnungen im DG, reduziert unterm Strich aber die Heizlast des gesamten Gebäudes. Dadurch kann man dann viel besser über alternative Heizkonzepte fürs Gebäude nachdenken.

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Grundsätzlich gibt es da gesetzliche Regelungen und da ist die Aufteilung 50/50 oder 70/30 Verbrauch zu Gemeinkosten vorgesehen. Etwas anderes gibt es da nicht, also irgendwie eine Umverteilung für die Leute, die ungünstig wohnen. Das muss man dann einfach so hinnehmen, dass man eine thermisch ungünstige Wohnung hat.

Allerdings gehe ich stark davon aus, dass du jede Menge Optimierungspotenzial bei dir hast. 4 facher Verbrauch kann nicht über die Bodenplatte entstehen, da muss viel mehr eine Rolle spielen. Beispiel: Stehen deine Heizkörper alle frei, also keine Verkleidungen, Vorhänge etc? Wurden die Heizkostenverteiler korrekt bewertet? Ist nicht so selten, dass die Bewertungsfaktoren nicht stimmen. Wurden sie korrekt angebracht? Sind sie technisch in Ordnung? Gibt es Fremdwärmequellen, die die HKVs beeinflussen könnten? Sind deine Fenster dicht? ...

Du willst 70% deines Verbrauches reduzieren. Die musst du durch andere Heizquelle zuheizen. Und die wäre dann billiger? Hast du das mal ausgerechnet?

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Meine Mutter hat jahrelang in einer Wohnung gewohnt, wo das Schlafzimmer über einem Carport lag. Abgesehen davon, dass der Raum massiv fußkalt war, nicht warm zu kriegen und extrem schimmelanfällig, sorgte eine offene Schlafzimmertür dafür, dass die ganze Wohnung kalt wurde. Sozusagen eine Fußbodenkühlung.

Auch eine nachträgliche Dämmung des Carports hat nicht wirklich geholfen. Nach dem Tod meiner Mutter war hinter dem Kleiderschrank und dem Bett wieder massiver Schimmelbefall, obwohl im Rahmen der Dämmung des Carports die bis dahin entstandenen Schimmelschäden auf Kosten des Vermieters beseitigt wurden. Inklusive Abbau Kleiderschrank und Bautrocknern.

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Ja, eine Bekannte hat auch so eine Wohnung, Wohnzimmer direkt über der Durchfahrt zum Hof des Hauses. Sehr fußkalt.

Wobei es hier wohl der Keller ist, da sieht die Situation nochmal deutlich anders aus.

Ist auch schwer vorstellbar, dass durch den Fußboden deutlich mehr Energie wegzieht, als durch die 2 Außenwände.

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Geschossdecken aus den 80ern sollten 20cm Stahlbeton sein, Wärmeleitfähigkeit 2,5 W/m²K. Ziegelmauerwerk liegt i.d.R. bei unter 1 W/m²K.