Thema Mieterstrom und Solarpaket 1

PV-Anlage Rechtliches
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Hi zusammen,

aktuell ist ja viel Bewegung in der Politik (sofern man in der Politik von Bewegung sprechen kann LOL).

Ich besitze mit meiner Frau mehrere Einfamilienhäuser die vermietet sind.
Bisher war es ja so, daß ich bei Mieterstrom dann auch den Vetrag mit dem Stromkonzern hätte abschließen müssen für die DIfferenz die nicht vom Dach kommt. Das war mir

  1. zu unsicher
  2. zu umständlich
  3. zu aufwendig

Nun soll sich da ja was tun im Solarpaket 1 der Bundesregierung welches wohl vor der Verabschiedung steht.
Leider finde ich überall Infos zu Balkonkraftwerken, aber niemand lässt sich über Mieterstrom aus.

Ich würde gerne meinen Mietern eine günstige PV aufs Dach packen ohne Risiken meinerseits eingehen zu müssen.

Soweit ich mitbekommen habe, kann man nun Mieterstrom verkaufen OHNE, daß man Stromversorger wird.
Der Mieter muß sich also um den weiteren Stromvertrag immer noch selber kümmern.
Würde für mich bedeuten:
PV aufs Dach, Vertrag mit Mieter abschließen und das wars, beide glücklich.

Hat da jemand etwas mehr Ahnung und Infos oder kann mir sagen wo ich mich dazu einlesen kann?

Vielen Dank

Stefan

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Hallo Stefan,

Mieterstrom steckt mit im Solarpaket 1 und das ist gerade im Bundestag beschlossen worden. Das sollte man in Kürze alles nachlesen können. Stichworte für die Suche "Mieterstrom Solarpaket 1".

Der Teil des WEG wird im BMJ behandelt. Das dauert noch.

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Was genau ist da unsicher, umständlich und aufwändig ?

Was du beschreibst ist installationstechnisch das einfachste was geht. Du brauchst dann nur den 2-Richtungszähler vom Netzbetreiber den du bei PV sowieso bekommst oder schon hast, Zwischenzähler für die PV, die einzelnen Mietparteien und evtl. noch Allgemeinstrom/Wärmepumpenstrom/Brauchwasser-WP-Strom.

Du schließt Stromlieferverträge mit den Mietern ab und bist Vertragspartner mit einem Stromlieferanten für den Strom der nicht vom Dach kommt.

Dein Risiko ist einfach, dass deine Mieter den Strom nicht bezahlen. Ein ähnlich überschaubares Risiko als wenn die keine Miete oder Nebenkosten zahlen würden.

Geschäftliche Aktivitäten sind per se riskobehaftet.

Das würde installationstechnisch in jedem Fall einen deutlich höheren Aufwand bedeuten als die o.g. Lösung.

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@rasti

das soll kein Angriff sein, also bitte nicht falsch verstehen!
Du hast scheinbar meinen Post nicht richtig gelesen und dazu auch keine Vorstellung von der bosherigen Umsetzung des Mieterstrom.

Bei mir geht es um Einfamilienhäuser. Da habe ich keinen Zähler laufen, nur der Mieter.
Daher bringt ein Zweirichtungsrzähler mir da nichts. Ich müsste komplett die Stromversorgung übernehmen.
Bisher liegt das alleine beim MIeter, ich bin da raus, kein Risiko, keine Arbeit etc.
Warum soll ich ein weiteres Risiko eingehen wenn ich dafür keine Vorteile habe?
Ich müsste technisch umrüsten, der Mieter hat das Recht (bisher) jährlich aus dem Vertrag auszusteigen. Dafür müsste ich dann wieder umrüsten, sodaß ich zum Volleinspeiser werde. Mieterstrom bisher: Katastrophe, sowohl rechtlich, Risiko, als auch technisch!

Neu soll es werden, daß ich KEINEN Verrtag mehr als Energieversorger abschließen muß. Ich würde wirklich nur den Strom vom Dach an den Mieter verkaufen, die Einspeisung vom Netzbetrieber vergütet bekommen und die Verträge dürfen auch bis zu 2 Jahre laufen.
Hier hat sich rechltich richtig was getan (muß mich nicht mehr um den Stromvertrag mit dem Mieter kümmern, nur für meinen PV Strom), technisch einfacher weil kein eigener Zähler mehr benörigt wird, die Umrüstung fällt ebenfalls weg.
Und das Risiko geht für mich gegen 0, da ich keinen Vertrag mit dem Stromlieferanten abschließen muß. Wenn mein Mieter nicht zahlt, kann ich meine PV abklemmen und Volleinspeiser werden.

Bisher hat sich das also NULL gelohnt, nur Bürokratie, mehr Verträge für die ich einstehen muß und ich Vorleistung gehen würde und auch technisch mit mehr Aufwand verbunden, daher teurer.

Genau hier soll sich laut Solarpaket 1 vieles ändern.

Mieterstrom war bisher in Deutschland für Vermieter fast kompletter Schwachsinn. Daher wurde das nahezu gar nicht genutzt. Das soll sich ja ändern.

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@jackdaniels hallo Jack! Zu welchem Preis würdest du denn Strom an den Mieter verkaufen wollen?

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Meine meinung:

Einspeisen in welcher form auch immer, wird sich nicht lohnen. Lohnen wird sich was, wenn der mieter weniger teuren strom zukaufen muss. Das sollte aber doch möglich sein, dass ihr da eine lösung findet, von der ihr beide profitiert.

Es gibt doch jetzt auch kleinere Anlagen mit Speicher. Das ist recht überschaubar von den kosten und auch der ertrag kann gut voraus gesehen werden. Du solltest die investition als vermieter tätigen, das steuerlich absetzen. Mit dem Mieter ne vereinbarung treffen, über Stromzähler sieht man ganz gut, was genau los ist. Der Ertrag der PV Anlage wird aufgezeichnet und man kann auch sehen, was an Strom rein und raus geht (stromversorger Zähler) man kann das ausrechnen, wie viel verschenkt wurde und was der mieter gespart hat. Verkaufe dem mieter den strom für 2/3 seines preises. So hat jeder was davon.

Das ganze einspeise gedöns würde ich weg lassen, das kompliziert alles und am ende hast du nur paar euro.

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Ich habe eine sehr gute Vorstellung von Mieterstrom, ich habe das nämlich genau so wie beschrieben mit 5 Mietparteien umgesetzt.

Genau. Und dann Zwischenzähler und dann den Solarstrom für etwas weniger wie der günstigste Stromanbieter verkaufen (ich habe gerade 30cent beim Stromanbieter und verkaufe PV-Strom 10% billiger

Dein Vorteil sind einkommensteuerfreie Stromverkäufe zu um die 30cent/kWh an die Mieter und eben die lächerlichen 8cent/kWh an den Netzbetreiber für den Überschuss.

Bei mir ist die DIY-Anlage damit nach 5-7 Jahren bezahlt.

Eben nicht. Zumindest nur minimal. Du brauchst nur die Zwischenzähler für 50...100€ das Stück.

Du bist Techniker/Ingenieur/Elektriker/.... ? Dann überleg dir mal wieviel Aufwand du technisch treiben musst, damit das anrechnungstechnisch lösbar ist.....

das mit dem einfach und dass keine aufwändieg Umrüstung nötig etc. bezweifle ich stark....

Dass du zum Volleinspeiser werden könntest hast du doch weiter oben als untragbares Risiko dargestellt :=)

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Da spielt das Finanzamt nicht mit. Wenn du die Anlage anmeldest (was du tun musst) bist du automatisch Gewerbetreibender.

Du musst zwar keine EÜR mehr machen und die Einnahmen aus PV sind steuerfrei ABER absetzen kannst du die PV Anlage als Vermieter nicht.

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Ich werde hierdurch verpflichtet den Vertrag mit dem Stromlieferanten abzuschließen. ICH gehe in die Verantwortung und Vorauszahlung gegenüber zb dem RWE oder Eon etc.... Ergo: Risiko für mich. Hab ich keine Lust drauf. Habe als Vermieter eh schon genug Risiken am Hals, da hole ich mir nicht noch eins dazu, damit mein Mieter günstigen Strom bekommt.

Mein Vorteil wäre etwas mehr Profit nach ein paar Jahren. Dafür eben Risiko. So gierig bin ich nicht, daß diue Rechnung bisher für mich auf geht. Wie bereits erwähnt.

Ich übernehme die Stromlieferung. Der Vertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt sein etc.
Der Zähler geht auf mich.
WENN der Mieter nun keine Lust mehr hat auf meinen Strom, kann er kündigen, dann muß ich einen eigenständigen Zähler dazu mieten und entsprechend den Stromkasten etc umrüsten für zweiten Zähler. ODER ich übernehme weiterhin den Part des Stromanbieters und muß mich um alles kümmern... beides nicht wirklich sinnvoll oder?
Der Zähler vom Mieter muß dann galvanisch vom zweiten Zähler getrennt sein, damit der Mieter 100% von mir getrennt ist.
Aufwendig, teuer, nervig.... wofür?

Naja, es gibt nur noch den Zähler, der eh verbaut ist. Das ist bereits ein Zweirichtungszähler.
Ich muß NICHTS umrüsten. Keinen Handschlag tun. Erst WENN der Mieter wirklich nicht mehr wollen würde.
Mieter bezahlt meinen Strom, Überschuss bekomme ich vergütet. Netzbezug rechnet Mieter mit Netzbetreiber ab (wie bisher).
Ich gehe keine Verantwortung ein, kein Risiko. Wenn er nicht mehr zahlt, klemme ich meins ab. Dann bin ich raus. Easy peasy.

Nein, nicht, daß ich zum Volleinspeiser per se werde. Die Umrüstung.
Ich muß zuerst umrüsten, daß der Mieter meinen Strom beziehen kann. DANN müsste ich umrüsten, daß er das nicht mehr tut.
Im neuen Solarpaket 1 wird es wohl anders geregelt, ich muß vorerste nichts umrüsten. Erst wenn der Mieter nicht mehr will. Und ich trage (was ein großer Faktor ist in meinen Augen) kein Risiko, daß ich den Netzbezug vom Mieter 1. in Vorleistung zahlen muß und 2. darauf sitzen bleibe, da der Mieter den Netzbezug im neuen Solarpaket 1 selber regeln muß.

Ich habe also die Vorteile einer PV Anlage mit Vergütung von knapp unter den aktuellen Strompreis (wobei ich deutlich günstiger sein würde), aber nur das geringe Risiko einer Umrüstung FALLS der Mieter den PV Strom nicht mehr beziehen will.

Bisher:

Umrüstung auf Zwischenzähler, Vertrag mit Stromkonzern auf meiner Seite. Vorleistung für Strombezug. Risiko, daß ich auf den Kosten sitzen bleibe falls der Mieter nicht mehr zahlt, Umrüstungskosten falls der Mieter meinen Strom nicht mehr will....

Daher war Mieterstrom bisher Deutschlandweit !!!! unrentabel und wurde nahezu null umgesetzt.
Wenn doch alles so einfach und praktisch wäre wie du das dargestellt hast, hätte jeder Vermieter das umgesetzt. Aber ist es eben nicht. Daher hat die Bundesregierung hier Handlungsbedarf gesehen, zu Recht!

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@falrin um die 20 cent schätze ich
möchte damit nicht reich werden, sondern es soll sich für mich lohnen und der mieter soll was davon haben.
Ich würde auch kostenneutral einfach eine PV installieren und mieter in rechnung stellen (per mieterhöhung auf zeit oder), aber das ist alles nicht möglich im steuerrecht. zudem müsste er die anmelden undwenn mieterwechsel ist, muß er abmelden, neuer mieter anmelden etc... einfach nur miserabel gelöst in D

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Ich habe es umgesetzt und finde es sehr rentabel.

Einerseits : Nur schimpfen und nicht machen ist einfacher als eine gangbare Lösung zu suchen und umzusetzen.

Andererseits : Wenn man als Vermieter von Elektrik keine Ahnung hat und alles machen lassen muss und auf marktgerecht überhöhte Angebot von gierigen Firmen angewiesen ist, ja, dann wird es schwierig mit der Rentabilität von Mieterstrom oder auch PV im allgemeinen.

Handlungsbedarf sehen und bedarfsgerecht handeln sind zwei paar Schuhe.

Ich weiß zwar nicht genau was da im Solarpaket genau drinsteht, kann mir aber kaum vorstellen, dass da eine einfach zu handhabende Lösung bei rumkommt.

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Seit ihr inzw. weiter gekommen mit dem Thema?

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keine Ahnung .... aber was ich sagen kann ist das meine Mieter immer noch Mieterstrom haben und die von jackdaniels vermutlich immer noch nicht

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naja er bleibt bei seiner meinung und hat die hürden des bisherigen mieterstroms wohl ignoriert.
ein bekannter von mir hat auch einfach PV aufs dach und in den mietvertrag 42 cent pro kw vom dach rein geschrieben.
das es nicht legal und falsch ist weiß er, macht es trotzdem und es klappt.
das ist aber kein echter mieterstrom wo man zum stromversorger wird, alles korrekt abrechnen muß und die verträge zur versorgung des restlichen stroms an der backe hat.

dazu der mieter noch das recht hat jährlich zu wechseln und ich dann die komplette stromseite zum anschluß hin umbauen müsste, 2. zähler usw....
und da mir bisher niemand die änderungen und vorteile der aktuellen neuen variante erklären konnte, hänge ich mir sowas nicht ans bein, nur damit meine mieter günstigen strom haben. die kohle die für mich dabei rein käme ist für mich den aufwand aktuell nicht wert. neue veträge mit stromversorger, ich würde energieversorger, ich stehe in der pflicht und trage das risiko zu seiten der energieversorger etc.... dafür ein paar hundert € pro jahr maximal rentiert sich einfach nicht.
wenn es ein mehrfamilienhaus ist schon eher, da man dort ggfs eh schon der vertragspartner ist weil es nur einen anschluß gibt, da kommt kein gesondertes risiko dazu.
ich gönne es rasti wenn er einen "weg gefunden hat", aber fachlich und sachlich ist mieterstrom bisher eindeutig zu aufwendig, bürokratisch und aufgrund dessen nicht wirklcih rentabel (gewesen). das liest man und hört man (bisher) eigentlich überall.

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Welche Hürden ?

was dein Bekannter wie gemacht hat und ob das legal ist weiss ich nicht.

Was ist den echter Mieterstrom ? Der geförderte Mieterstrom wo du pro kWh noch ein paar Cent vom Staat dazubekommst? Jedenfalls darf man seinen Mietern Strom verkaufen, da ist nix illegales dran.

Das sehe ich jetzt als unternehmerisches Risiko.

Das ist ein relativ geringer und kostengünstiger Umbau wenn man das selber machen kann.

Klar, man vermietet ja auch nicht aus sozialen Gründen sondern um eine finanzielle Rendite zu haben

[quote]

die kohle die für mich dabei rein käme ist für mich den aufwand aktuell nicht wert. neue veträge mit stromversorger, ich würde energieversorger, ich stehe in der pflicht und trage das risiko zu seiten der energieversorger etc.... dafür ein paar hundert € pro jahr maximal rentiert sich einfach nicht.[/quote]

Von wegen "paar hundert € pro Jahr", hier mal meine Rechnung dazu =>

Mein komplett vermietetes Haus mit 3 Mietparteien mit BWWP + 3 Splitklimas, Statistik der letzten 12 Monate

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5225kWh * 0,07 € /kWh = 365€ Einspeisevergütung

(2827+4221) kWh * 0,30€ /kWh = 2114 € Mieterstrom

Summe = 2479 €

Die Einnahmen sind legal komplett steuerfrei. Also um bei einem Grenzsteuersatz von 40% ein Nettoeinkommen von 2479€ zu haben, müsste ich 2479€ / 0,6 = 4131 € pro Jahr brutto (mal ohne Sozialabgaben gerechnet) verdienen.

Die Anlage (ohne BWWP+Splitklimas) hat unter 20.000€ gekostet, ROI also in weniger als 8 Jahren.

Ich hab 2 solcher Anlagen, Invest insgesamt knapp unter 40.000€ und erziele daraus steuerfreie Einnahmen von rund 5000€ pro Jahr.

Um das Geld netto mehr zu haben müsste ich als Arbeitnehmer über 10.000€/ Jahr brutto mehr verdienen.

Grob überschlägig => 10.000€ -20% Sozialabgaben = 8000€ => 8000€ minus 40% Steuer = 4800€ netto.

Heute wäre die Anschaffung noch viel lohnender, weil der Invest nochmal 5....8000€ geringer ausfallen würde. Ich habe meine Anlage noch zu Preisen von 2022 angeschafft.

Übrigens ist im Haus seit Installation der PV, der 3 Splitklimas und der BWWP der Gasverbrauch von ca. 20MWh auf ca. 8 MWh gesunken.

Im anderen Haus (300qm, 3 Parteien) der Ölverbrauch von 2800 Liter auf unter 800 Liter

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Niemand hat gesagt es ist illegal. Genau um dieses Modell gehts mir, das ist Mieterstrom.

Und genau das möchte ich in dem Ausmaß nicht zusäztlich.

Eben, ich muß jemandem dafür haben. Auch wenn das Risiko dazu eher gering ist, es besxteht und ich kalkuliere es mit ein.

Korrekt. Aber mir gehts halt nicht um die reine Rendite.
Es geht sich halt bei mir NICHT um Mehrfamilienhäuser. Das ist ein riesen Unterschied. Das hatte ich oben erwähnt.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Stromschaltung ggfs anders. Bei einem EFH habe ich 100% Risiko. Bei einem MFH verteilt es sich. Auch die "Ausbeute" ist anders, da zu Spitzenzeiten von der Sonne mehr Energie abgenommen werden kann = höhere Vergütung.
Bei einem EFH ist der Strombedarf wesentlich geringer.

Zudem kommt ein Heizungsumbau aktuell nicht in Frage. Gas und Öl laufen da. Bei einem EFH ist auch hier eine andere Kalkulation vorhanden als bei mehreren Parteien in einem Haus.

Und genau hier liegt das Problem bei unserem Gespräch, bei dir gehts um MFH mit mehreren Mietparteien etc. Bei mir um EFH.
Das sind von Grund auf andere Kalkulationen und auch nachher Abnahmen vom Strom.

Hier setzt halt das neue Solarpaket wohl an. Man kann dann PV zubauen und verkauft quasi nur den Strom den der Mieter abnimmt, Rest wird eingespeist. Aber ich übernehme keine Rolle als Energieversorger und der Mieter schließt den Vertrag weiterhin selbst ab. Kein Umbau etc notwendig. Kein Risiko für mich.
Hierzu hatte ich gefragt ob jemand davon Ahnung hat oder Infos, scheinbar ist das aber nicht so (vermutlich auch weil es gerade erst beschlossen wurde).

Trotzdem danke ich dir für den Einblick in deine Anlagen etc. Für meinen Vierkanthof mit 3(4) Parteien kommt das vielleicht bald in Frage. Hier sind wir noch in der Sanierung.
Vielleicht komme ich dann mal auf dich zu aufgrund deiner Erfahrung wenn das ok wäre.

Vielen Grüße und danke für die sachliche und fachliche Unterhalten! Hat man selten wenn man unterschiedlicher Ansichten ist :smiley:

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Gern geschehen !

Und bei Fragen einfach fragen :=)

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Ich hätte da eine:

Wie ist die Lage gediehen? Kann ich als privater Vermieter im MFH Solarstrom an die Mieter verkaufen, ohne dafür extra ein Gewerbe anmelden zu müssen?

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Hast du zufällig auch genau 5225kWh eingespeisst? Sonst laut Grafik ist das ja Strom vom Netz?

Das mit dem steuerfrei interessiert mich auch :slight_smile:

Zitat:

Von wegen "paar hundert € pro Jahr", hier mal meine Rechnung dazu =>

Mein komplett vermietetes Haus mit 3 Mietparteien mit BWWP + 3 Splitklimas, Statistik der letzten 12 Monate

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5225kWh * 0,07 € /kWh = 365€ Einspeisevergütung

(2827+4221) kWh * 0,30€ /kWh = 2114 € Mieterstrom

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Oh sorry mein Fehler.

Hier die richtige Grafik, es war sogar etwas mehr was eingespeist wurde.....also ein paar Euro mehr meinen Gunsten :=)

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