Liebe Solarfanatiker,
im Folgenden möchte ich Euch von meiner Reise zur Genehmigung einer Solaranlage erzählen und final natürlich auch um Rat bitten wie die offenen Punkte zur erfolgreichen Genehmigung am besten angebracht werden können. Um die geehrte Leserschaft bei Stimmung zu halten, es geht um einen Vermieter (SAGA) aus Hamburg mit 140.000 Wohnungen die alle selbiges Problem haben. Deshalb auch meine Mühe, es geht nicht um ein Einzelschicksaal. Weiterhin gibt es im Folgenden noch einen Exkurs in die Lokalpolitik mit dem Versuch hierüber eine Lockerung der Auflagen zu erwirken. Da die SAGA relativ strenge Auflagen hat hoffe ich, dass auch Lösungsansätze entstehen um weiteren Vermietern gegenüber selbstsicher und rechtlich korrekt aufzutrefen.
Teil 1: Der Antrag einer Balkonsolaranlage
Angefangen hat meine Initiative mit einer Anfrage bei meinem Vermieter ob dieser eine Balkonsolaranlage genehmigen würde. Der Vermieter entgegnete telefonisch dies sei kein Problem, ich solle die Anfrage über das übliche Portal stellen. Dies habe ich sogleich getan und nach etwa 1 Woche bereits die Standardantwort erhalten. Einen Doppelseiter mit 14 Punkten um dies zu Genehmigen. Einige hiervon sind durchaus akzeptabel, andere wiederum nicht. Insbesondere stört mich an dem Schreiben, dass es ein klassisches Abwehrschreiben ist. Gerade ein Vermieter welcher zu 100% in städtischer Hand ist sollte hier die Energiewende nicht versuchen zu verzögern, bei privaten Vermietern habe ich zwar auch kein Verständnis dafür, da kann ich "Bedenken" jedoch noch nachvollziehen.
Um diesen Text jetzt nicht mit den 14 Punkten zu füllen und damit von der Geschichte abzuweichen kommen diese später, inklusive Bewertung der Punkte.
Teil 2: Involvierung der Lokalpolitik
Vor Ärger über das Abwehrschreiben, insbesondere weil die SAGA (Vermieter) öffentlich kommuniziert, dass die Umsetzung nicht behindert werden solle und der Mieter nach der Gesetzesänderung in 2024(?) nun aktiv werden soll, habe ich mich an die lokale Politik gewand. Mihilfe des lokalen Politikers, Sandro Kappe (CDU), welcher über SAGA und Balkonsolar bereits auf seiner Internetseite geschrieben hatte, konnten wir im Senat der SAGA Fragen zu deren Abwehrschreiben stellen, zu welcher die SAGA Stellung genommen hat.
Diese Stellungnahme, zusammen mit dem Abwehrschreiben, möchte ich mit Eurer hilfe bewerten und dann eine adäquate Antwort an die SAGA schicken, um auch nur möglicherweise eine Change auf eine eigene kleine Solaranlage zu bekommen.
Nun zu dem Abwehrschreiben, folgende Punkte fordert die SAGA von ihren Mietern zur Genehmigung. Ich eine textliche Bewertung der Punkte vorgenommen und freue mich auf weiteren Input. Wo weiterer Input besonders gewünscht ist, ist dies FETT markiert.
Teil 3: Das Abwehrschreibung inklusive Bewertung
1. Diese Genehmigung wird Bestandteil des Mietvertrages. Sie wird wirksam, sobald uns eine von Ihnen unterzeichnete Kopie vorliegt. Werden die Arbeiten sechs Monate nach Genehmigungserteilung nicht ausgeführt, erlischt diese Genehmigung.
OK.
2. Die Installations-, als auch die Vorarbeiten sind ausschließlich von zugelassenen Fachfirmen auszuführen. Der zuständigen SAGA-Geschäftsstelle ist binnen einer Woche nach der fachgerechten Installation eine schriftliche Erklärung des Elektrofachbetriebes, dass der Anschluss der Anlage fachgerecht ausgeführt worden ist (siehe weitere Anlage Fachunternehmererklärung der ausführenden Firma), vorzulegen.
Der Wielandstecker ist nach der VDE Norm zwar vorgeschrieben aber keine Pfilcht. Dies ist derzeitiger Stand der Technik. Somit kann der Vermieter keine Verpflichtung hiervon vorgeben.
Hier werden weitere Argumente bzw gängige Rechtsprechung benötigt.
3. Die Anlage darf ausschließlich an einer dafür geeigneten Stelle standfest und absturzsicher auf dem mietereigenen Balkon/ auf der Terrasse/ im Garten aufgestellt werden. Eine Installation auf Allgemeinflächen ist nicht zulässig.
OK.
4. Wird die Anlage außerhalb der Balkonbrüstung angebracht, so ist diese parallel zur Brüstung zu installieren und darf zur Verringerung von Windlasten nicht aufgeständert werden.
Teilweise OK; Könnte man bestreiten für eine geringfügige Neigung der Panels. Im Zweifel einfach umsetzen und sollte der Vermieter sich beschweren den Neigungswinkel ändern.
5. Die Mietsache darf durch die Installation der Anlage nicht beschädigt und das Wohnhaus durch die Anlage optisch nicht beeinträchtigt werden.
Keine Beschädigung ist selbstverständlich und OK.
Keine optische Beeinträchtigung ist nicht definiert genug. Hier sehe ich jedoch nicht, dass der Vermieter eine Demontage einfordern könnte bzw. könnte diese dann angefochten werden. Deshalb OK.
6. Die elektrotechnischen und bautechnischen Vorgaben werden in der technischen Anlage 1 zu dieser Genehmigung beschrieben und sind einzuhalten. Die Genehmigung wird unter der Bedingung erteilt, dass eine Modernisierung des Wohnungselektroverteilers nicht erforderlich ist.
Keine Anlage 1 vorhanden.
Eine möglicherweise notwendige Modernisierung kann der Mieter selbst nicht feststellen.
Der Vermieter ist in der Pflicht die Mietsache und damit auch die Hausinstallationen in einem ordnungs- und zeitgemäßen Zustand zu erhalten. Diese dürfen durch eine 800 Watt Balkonsolaranlage nicht zu beeinträchtigen sein. Sollte durch die geringfügige Einspeisung ein Schaden entstehen können, ist ein generelles Brandrisiko im Objekt gegeben da größere Verbraucher (z.B Wasserkocher, Elektrogrill) ein Brandrisiko verursachen würden.
Hier werden weitere Argumente bzw gängige Rechtsprechung benötigt.
7. Die PV-Anlage ist im Einklang mit öffentlich-rechtlichen - insbesondere mit brandschutzrechtlichen - Vorschriften zu installieren.
OK.
8. Die Mietpartei ist verpflichtet, sich über die behördlichen Genehmigungserfordernisse (u.a. Denkmalschutz) zu informieren. Sofern eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, darf erst nach Vorlage derselben durch die Mietpartei mit den oben genannten Arbeiten begonnen werden.
Die Behörden haben keine Auskunftspflicht dem Mieter gegenüber.
Der Mieter muss, je nach Bundesland, akzeptieren, dass die Balkonsolaranlage rückgebaut werden muss, sofern das Denkmalamt hier Beschwerde einlegt.
Der Mieter muss NICHT zunächst eine Genehmigung zu der Balkonsolaranlage einholen.
9. Sämtliche Kosten des Vorhabens und erforderlich werdende Reparaturen, die im Zusammenhang mit der Installation der Anlage stehen, sowie Wartungskosten gehen zu Lasten der Mietpartei.
OK.
10. Die Verkehrssicherungspflicht im Zusammenhang mit der Anlage obliegt der Mietpartei. Die Anlage ist in regelmäßigen Abständen - spätestens jedoch einmal jährlich - auf Standsicherheit und ordnungsgemäßen Betrieb zu prüfen und zu dokumentieren. Diese Dokumentation ist der Geschäftsstelle unaufgefordert einmal jährlich vorzulegen.
OK. Dies kann eine selbst durchgeführte Prüfung sein, während der alle Schraub- und Kabelverbindungen geprüft werden. Dies sollte der Mieter dann protokollieren.
11. Es ist von der Mietpartei eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die die mit der Installation und dem Betrieb der Anlage verbundenen Risiken abdeckt. Der SAGA ist ein entsprechender Nachweis vorzulegen.
OK. Jede normale Haftpflicht deckt dies ab. Ein Nachweis kann schwieriger sein, der Versicherer könnte hier eine Bestätigung erstellen oder in den AGB steht bereits, dass Balkonsolaranlagen oder elektrische Anlagen o.Ä. inkludiert sind. Muss der Mieter prüfen.
12. Sofern im Zuge von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich, sind auf Verlangen der SAGA die vorgenommenen Ein- und Umbauten durch die Mietpartei auf seine Kosten zu entfernen. Die SAGA behält sich diesbezüglich vor, die Genehmigung zu widerrufen.
OK. Wenn der Vermieter Arbeiten durchführen lassen will muss der Mieter dies ermöglichen. Im Entsprechend des allgemeinen Mietrechts (Notwendigkeit, Vorlauf,...).
13. Bei Beendigung des Mietverhältnisses/Auszug sind die Anlage und alle damit vorgenommenen Ein- und Umbauten durch die Mietpartei zu entfernen, etwaige Beschädigungen zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.
OK.
14. Diese Genehmigung kann jederzeit widerrufen werden, wenn die vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt werden oder nachträglich für die SAGA nachteilige Umstände eintreten oder aus anderen Gründen zum Widerruf berechtigen. Die Mietpartei hat in diesem Fall die Anlage und alle damit vorgenommenen Ein- und Umbauten auf ihre Kosten zu entfernen, etwaige Beschädigungen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Schadensersatzansprüche gegenüber der SAGA können daraus nicht geltend gemacht werden.
OK. Allgemeine Klausel die man nicht loswerden wird. Die vorgenannten Bedingungen müssen jedoch geändert werden.
Teil 4: Das Schreiben an und vom Senar
Betr.: Balkonkraftwerke: Streit um Genehmigungsauflagen für Mieter
Einleitung für die Fragen:
Mit neuen Gesetzesänderungen zur Vereinfachung von Balkonkraftwerken wächst das Interesse von Mietern, Mini-Solaranlagen auf ihren Balkonen zu installieren. Balkonkraftwerke sind für den Anschluss an haushaltsübliche Steckdosen konzipiert und sollen eine unkomplizierte Möglichkeit bieten, den eigenen Stromverbrauch zu senken. Doch einige Vermieter, wie die SAGA in Hamburg, verknüpfen die Genehmigung solcher Anlagen mit zahlreichen Auflagen.
Zu den Bedingungen der SAGA gehören u.a. die Installation durch Fachkräfte, die regelmäßige Überprüfung der Anlage, mögliche Modernisierungen der Hauselektrik sowie ästhetische und denkmalschutzrechtliche Vorgaben. Dies wird von Mietern als aufwändig und abschreckend empfunden, da solche Bedingungen teure und zeitintensive Hürden darstellen könnten.
SAGA betont jedoch, dass diese Anforderungen der Sicherheit, dem Erhalt der Gebäudestruktur und ästhetischen Aspekten dienen. Der Fall verdeutlicht ein Spannungsfeld zwischen gesetzlichen Erleichterungen und den Sicherheits- sowie Erhaltungsinteressen von Vermietern. Die Diskussion zeigt, dass eine Balance zwischen Mieterinteressen und Vermieterpflichten notwendig ist, um die Nutzung von Balkonkraftwerken in Mietwohnungen zu fördern.
Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat:
Der Senat beantwortet die Fragen größtenteils auf der Grundlage von Auskünften der SAGA wie folgt:
Frage 1: Welche konkreten Maßnahmen ergreift die SAGA, um die Installation von Balkonkraftwerken für Mieter zu ermöglichen und zu fördern?
Die SAGA unterstützt den Wunsch ihrer Mieterinnen und Mieter, sich aktiv an der Energiewende zu beteiligen und dadurch die eigenen Stromkosten zu senken. Bei Interesse einer Mietpartei an einem Balkonkraftwerk erfolgt eine persönliche Beratung durch die jeweils zuständige SAGA-Geschäftsstelle.
Frage 2: Wie bewertet der Senat die Auflage der Saga zur Installation durch Fachfirmen?
Zum Anschluss eines Balkonkraftwerks wird nach geltender Norm eine entsprechende Energieeinspeisesteckdose im Außenbereich benötigt, deren Einbau durch einen Elektrofachbetrieb erfolgen muss. Siehe hierzu die Hinweise des Netzbetreibers „Stromnetz Hamburg Suche | Hamburger Energienetze
Die Montage der Solarmodule selbst kann in der Regel vom Mieter vorgenommen werden. Im Einzelfall können Sicherheitsaspekte oder andere Gründe aber durchaus auch hier eine fachgerechte Montage erforderlich machen.
Mit den jeweiligen Einzelfallentscheidungen der SAGA hat sich der Senat nicht befasst.
Frage 3: Wurde geprüft, ob die Verpflichtung zur Installation durch Fachfirmen angepasst werden kann? Wenn ja, mit welchem Ergebnis? Wenn nein, wieso nicht?
Frage 4: Da Balkonkraftwerke mit einer Leistung von bis zu 800 Watt für haushaltsübliche Steckdosen konzipiert sind, könnte hier eine Installation durch den Mieter selbst ausreichen. Gibt es Überlegungen, diese Regelung im Sinne der aktuellen Gesetzgebung zu lockern, um Mietern die Nutzung solcher Anlagen zu erleichtern?
Die SAGA hat geprüft, ob eine Verpflichtung zur Installation durch Fachfirmen angepasst werden kann.
Allerdings ist es weiterhin erforderlich, spezielle Energiesteckdosen entsprechend der DIN VDE V 0628-1 für Erzeugungsanlagen im Außenbereich zu installieren bzw. das Balkonkraftwerk ohne Steckvorrichtung fest in den Stromkreis zu integrieren. Derartige Arbeiten an elektrischen Anlagen und Leitungen dürfen auch weiterhin nur durch eine Elektrofachkraft durchgeführt werden.
Sofern es zukünftig zu einer Überarbeitung der DIN VDE V 0628-1 für Erzeugungsanlagen im Außenbereich kommt, wird die SAGA ihre internen Regelungen nach Maßgabe der konkreten Neugestaltung der DIN erneut bewerten.
Frage 5: Ist die Bedingung zur Vermeidung optischer Beeinträchtigungen konkretisiert worden?
Frage 6: Spezifischere Kriterien könnten Klarheit schaffen und den Mietern Sicherheit geben, unter welchen Bedingungen eine Solaranlage optisch akzeptabel ist. Wurde eine solche Konkretisierung geprüft, um Unsicherheiten bei der Bewertung zu vermeiden?
Um Unsicherheiten zu vermeiden, bietet die SAGA interessierten Mieterinnen und Mietern spezielle Beratungen in den für sie zuständigen Geschäftsstellen an.
Frage 7: Wurde untersucht, ob die Modernisierung der Hauselektrik bei Anlagen bis zur gesetzlichen Leistungsgrenze von 800 Watt tatsächlich notwendig ist? Da diese Anlagen eine geringe zusätzliche Last darstellen, könnte diese Anforderung möglicherweise entfallen.
Eine entsprechende Prüfung wurde aufgrund der weiterhin anzuwendenden DIN VDE V 0628-1 vorgenommen. Im Übrigen siehe Antworten zu 2 sowie zu 3 und 4.
Frage 8: Inwieweit ist die Einholung von Genehmigungen durch die Mieter tatsächlich notwendig, insbesondere wenn kein Denkmalschutz vorliegt?
Die Genehmigung seitens der SAGA als Vermieterin ist erforderlich, da teils sicherheitsrelevante elektrotechnische sowie bauliche Bedingungen, wie bspw. der Brandschutz, Rettungswege sowie die Verkehrssicherungspflicht insgesamt beachtet und geregelt werden müssen.
Frage 9: Wurde geprüft, ob diese Bedingung situationsabhängig angepasst werden kann, um Mietern ohne Denkmalschutzauflagen die Genehmigung zu erleichtern? Wenn ja, mit welchem Ergebnis? Wenn nein, wieso nicht?
Nein, siehe Antwort zu 8.
Frage 10: Besteht die Möglichkeit, dass die regelmäßige Sicherheitsprüfung der Anlage durch den Mieter selbst durchgeführt werden kann?
Frage 11:Wurde eine solche Option geprüft, um zusätzliche Kosten zu vermeiden, die die Attraktivität eines Balkonkraftwerks mindern könnten?
Frage 12: Falls eine professionelle Überprüfung gefordert wird, könnte eine geringere Prüfungsfrequenz in Betracht gezogen worden sein?
Die Möglichkeit, die Durchführung der regelmäßigen Sicherheitsprüfung durch die Mieterinnen und Mieter vorzunehmen, besteht. Die Anlage ist in regelmäßigen Abständen – mindestens einmal jährlich – auf Standsicherheit und ordnungsgemäßen Betrieb zu prüfen und dies ist zu dokumentieren. Die Mieterinnen und Mieter erhalten im Wege der Genehmigung der Anlage den Hinweis, dass sie für die Einhaltung der Verkehrssicherung zuständig sind und dass die hierfür anzufertigende Dokumentation der zuständigen Geschäftsstelle der SAGA einmal jährlich unaufgefordert vorzulegen ist. Eine Prüfung ausschließlich durch eine entsprechende Fachkraft wird nicht gefordert.
Frage 13:Welche Möglichkeiten wurden geprüft, um die Genehmigungsbedingungen der Saga insgesamt zu vereinfachen und damit die Nutzung von Balkonkraftwerken für Mieter attraktiver zu gestalten?
Die bei der Genehmigung von Balkonkraftwerken aufgestellten Bedingungen ergeben sich aus zu beachtenden gesetzlichen Vorgaben, die seitens der SAGA als Vermieterin einzuhalten sind. Diese sind somit nicht durch interne Regelungen im Genehmigungsverfahren abdingbar und der Gestaltungsspielraum ist entsprechend eingeschränkt.
*Die Genehmigungsbedingungen werden bei Gesetzesänderungen und Änderungen weiterer relevanter Normen regelhaft überprüft und entsprechend angepasst. *
Optionen zur Vereinfachung der internen Prozesse werden darüber hinaus regelmäßig überprüft und nach Bedarf angepasst.
Frage 14:Würde die SAGA in Erwägung ziehen, eine Sicherheitslösung wie den "Brennenstuhl Personenschutz Adapter BDI-A 30 IP54" als verpflichtendes oder empfohlenes Zubehör einzuführen, um das Sicherheitsrisiko zu minimieren?
Siehe Antwort zu 13.
Frage 15: Welche Unterstützungsmaßnahmen bietet die SAGA den Mietern an, die sich über die Installation und den sicheren Betrieb von Balkonkraftwerken informieren möchten?
Siehe Antwort zu 1.
Teil 5: Kernproblem und Lösungen
Das offensichtliche Kernproblem ist die VDE und deren Auflage einer Energiesteckdose. Die Norm ist in Revision, geplantes Revisionsdatum war ursprünglich Q4 2024, dies wurde dann auf Q2 2025 verschoben und nun noch immer nicht veröffentlicht. Hier würden mich eure Ansätze dies zu umgehen, insbesondere auch gut formulierte Ansätze die man dem Vermieter entgegenbringen kann, interessieren.
Natürlich würde ich Euch über den weiteren Verlauf auch auf dem Laufenden halten.
Liebe Grüße,
Blinkx